同居期间共同购房并预告登记为共有，未登记结婚即分手房屋归谁所有，折价补偿款该如何计算和分割？
同居期间共同购房并预告登记为共有，未登记结婚即分手房屋归谁所有，折价补偿款该如何计算和分割？
——李某与赵某共有物分割纠纷（二审）案法律解析
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共有物分割 共有房屋分割 折价补偿款 按份共有 同居财产分割
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2016年7月3日，赵某和李某同居期间，以结婚为目的，共同与开发商签订《商品房预售合同》，购买总价为989000元的涉案房屋。其中，首付款199000元，招行贷款790000元，每月还款4856.21元。2018年11月19日，赵某与开发商签订面积差补充协议，补交增加面积差价款6343元，确认房屋最终立契价为995343元。2018年5月至2019年5月，赵某单独偿还银行贷款63130.73元。2019年6月12日，赵某将涉案房屋剩余贷款本息716071.95元全部清偿。现涉案房屋预告登记为赵某与李某共有，由赵某实际占有使用。李某提起共有物分割之诉，主张享有二分之一的产权份额，应当按照涉案房屋现有的市场价格进行分割。
/SENTENCE
【一审】
一、涉案房屋赵某占有85.6%的份额，李某占有14.4%的份额；
二、赵某向李某支付房屋折价款146107.91元后，涉案房屋归赵某单独所有；
三、李某协助赵某办理涉案房屋的不动产产权转移登记。
【二审】（改判）
一、撤销一审判决；
二、涉案房屋赵某占有86.15%的份额，李某占有13.85%的份额；赵某向李某支付房屋折价款288094.68元；
三、赵某向李某支付房屋折价款后，涉案房屋归赵某所有；李某收到房屋折价款后协助赵某将涉案房屋转移登记到赵某名下。
四、赵某向李某支付鉴定费3850元。
/ANALYSIS
同居期间共同购房并预告登记为共有，未登记结婚即分手房屋归谁所有，折价补偿款该如何计算和分割？
一、关于双方共有份额的认定。共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。本案中，预告登记虽然记载为双方共有，但并未约定共有的性质，且二人未登记结婚，亦不具有家庭关系，因此应认定涉案房屋为按份共有。对按份共有财产的分割，有协议的，按协议处理，没有协议的，可以根据各自的出资额确定。本案中，赵某虽然提交了其名下账户的银行还贷记录，但并不能据此完全证明购房款全部由赵某出资。且根据李某通过支付宝向赵某还贷账户转账的时间及金额，可以认定李某亦出资偿还了部分房屋贷款。因此，在双方同居期间出资购买房屋，首付款及偿还银行贷款合计300821.29元均应认定为双方共同出资。赵某在双方分手后自行支付的面积差额、单独还贷部分以及偿还剩余贷款本息，合计785545.68元应认定为赵某单独出资。因此，涉案房屋的总出资额为1086366.97元，李某出资150410.65元，其对房屋占有份额为13.85%，赵某占有份额为86.15%。
二、关于涉案房屋归属及折价补偿款的认定。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有房屋分割通常采用折价分割方式，即由共有人中的一人或数人取得共有物的所有权，并向其他共有人按照份额比例支付市场价值的补偿款或者其他对价的分割方式。折价分割必然涉及共有物的价值评估，因此折价分割原则上会邀请价值评估机构参与，产生估值费用，同时在共有物分割的及时性上也可能有影响。
本案中，一审判决赵某按房屋购买的价格支付房屋折价款，实际上是将房屋的增值部分全部分割给了赵某，属于适用法律错误，也违反了民事活动的公平原则。二审中，李某申请对涉案房屋的市场价值进行鉴定，涉案房屋评估总价值为2080106元。二审法院根据鉴定报告，认定李某所占份额折合人民币为288094.68元，李某因此支出鉴定费7700元，应由双方均担。赵某向李某支付房屋折价款288094.68元后，涉案房屋归赵某所有；李某协助赵某将涉案房屋转移登记到赵某名下。
【相关法条】
第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。
民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
第九十四条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
现为《民法典》第二百九十八条 按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。
第九十九条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
现为《民法典》第三百零三条 共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。
第一百零三条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
现为《民法典》第三百零八条 共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零四条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
现为《民法典》第三百零九条 按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。
第一百七十七条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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原文要旨：随着社会的发展、道德观念的变化和民众思想观念的开放，同居现象已经越来越多地出现在社会生活中。当解除同居关系时，当事人会不可避免的涉及对同居期间共同所得的收入和购置财产的分割问题。
2、同居期间共同购置的房产，应当按照双方的出资份额、所作贡献等公平合理地予以分割|最高法民一庭
原文要旨：在审理同居关系纠纷时，对当事人同居期间所得的工资、奖金和生产、经营的收益以及因继承、赠与等途径所得的合法收入，原则上归其本人所有；如果双方在同居期间有共同购置的财产或有共同经营所得的收入，应当按照双方的出资份额、所作贡献等公平合理地予以分割。
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原文要旨：夫妻关系存续期间所得的财产，除约定的外，均属于夫妻共同财产。夫妻离婚后，同居一段时间再复婚的，只要同居符合事实婚姻构成条件，期间所得财产也应认定为夫妻共同财产。
5、双方无法对共有房屋共同使用及处分达成一致，一方不愿意出资购买另一方的产权份额，可起诉进行析产处理，拍卖、变卖房屋平均分配所得房款
原文要旨：按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权，没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。共有人可以协商确定分割方式。双方无法对共有物共同使用及处分达成一致，一方不愿意出资购买另一方的产权份额，起诉要求进行析产处理，拍卖、变卖案涉房屋平均分配所得房款，法院应予以支持。
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